В начале 2024 года отмечено уменьшение интереса к приобретению жилья в новостройках на 20% по сравнению с предыдущим годом. Аналогичная динамика отражается и на вторичном рынке, где активность покупателей снизилась на 26%.
В этой статье я расскажу: какие перспективы ожидают рынок недвижимости и где выгоднее всего купить сегодня квартиру.
Обзор современного рынка недвижимости в России
Для оценки текущего состояния рынка недвижимости в 2024 году полезно обратиться к статистическим данным, которые отражают динамику предыдущих лет. Согласно им, с 2019 по 2022 годы цены на квадратный метр жилья постоянно росли. На первичном рынке цены выросли на 91%, достигнув отметки в 122 343 рубля за квадратный метр (по сравнению с 64 059 рублями в 2019 году) в среднем по России. Этот тренд обусловлен введением льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках, что привело к увеличению спроса и, соответственно, к повышению цен.
В то же время на вторичном рынке цены также увеличились, но не так стремительно — с 58 528 до 94 363 рублей за квадратный метр в среднем по России.
Тем временем, с 2022 года по 2023 год включительно на рынке недвижимости тоже есть заметные изменения в средней цене 1 кв. м в городах-миллионниках:
На данный момент условия субсидированной ипотеки на новостройки стали менее выгодными: первоначальный взнос увеличен до 30%, а максимальная сумма кредита сокращена до 6 млн рублей. Кроме того, банки ввели комиссию для застройщиков за каждый выданный по ипотечной программе займ.
Власти также ограничили «околонулевую» ипотеку от застройщиков, введя требование формировать дополнительные резервы для банков по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года. Разумеется, это сделало выдачу ипотеки под 0,1% менее привлекательной для банков.
Стоит отметить, что на данный момент на рынке недвижимости в новостройках не наблюдается снижения цен, несмотря на предполагаемый кризис. Это объясняется, в первую очередь, высокой себестоимостью строительства из-за увеличения цен на материалы.
При этом спрос на вторичном рынке начал снижаться с осени 2023 года, преимущественно из-за высоких процентных ставок по ипотеке. Прогнозируется дальнейшее удешевление «вторичек» уже к весне 2024 года, ожидая, что за весь 2024 год цены могут снизиться на 10%.
Варианты развития рынка недвижимости в России к 2024 году
Факторы, способствующие росту цен, включают:
- Увеличение денежной массы и ожидания инфляции среди населения.
- Повышение доходов у некоторых слоев населения (связанных с ВПК и обороной).
- Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.
Снижение цен на недвижимость может произойти благодаря:
- Двузначные процентные ставки по ипотеке и увеличение первоначального взноса.
- Высокий уровень кредитования у населения и застройщиков.
- Увеличение разрыва между доходами граждан и ценами на жилье.
Для поддержания роста необходимы новые факторы, такие как повышенная инфляция или физический дефицит жилья. Однако оба эти фактора маловероятны. При текущих процентных ставках Центробанка ускорение инфляции и глубокая девальвация практически исключены. На рынке имеется избыток жилья: объем построенного жилья покрывает спрос практически пяти лет вперед.
Следовательно, базовым сценарием является контролируемое снижение цен на жилье, а вторым по вероятности — стагнация цен и их колебания на уровне текущих значений. Продолжение роста цен на третьем месте по вероятности.
Рекомендации для заинтересованных сторон и потребителей недвижимости
Среди городов, перспективных для инвестиций в недвижимость в 2024 году, можно выделить Москву и Санкт-Петербург. В пользу таких инвестиций говорят стабильный спрос на аренду и покупку жилья, а также растущие цены. Однако, следует отметить, что входной порог для инвестирования в эти города выше по сравнению с другими регионами.
Курортные города на побережье Черного моря также обещают быть перспективными для покупки жилья в 2024 году. В этих регионах за последние годы наблюдался значительный рост цен, но в настоящее время отмечается период стагнации. Например, вторичное жилье в Сочи снизилось в цене на 2% (при том, что до этого город был лидером по росту цен), а в Краснодаре также замечено небольшое снижение — около 1%.
Обращая внимание на другие регионы России, стоит выделить следующие города:
- В Екатеринбурге наблюдается активное развитие сферы строительства новых объектов жилья, что происходит в контексте его статуса в качестве одного из ключевых экономических и административных центров Урала. За текущий год средняя стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках, выросла на 8%.
- Нижний Новгород также привлекает внимание инвесторов. Цены на жилье непрерывно растут — так, в конце 2023 года этот город вошел в список лидеров среди миллионников по наибольшему приросту стоимости квартир в новостройках (+13%, достигнув 7,5 млн рублей).
- Казань, известный как крупный туристический и экономический центр, также является перспективным городом для инвестирования в недвижимость.
- Новосибирск, который в 2023 году был лидером по привлечению инвестиций в региональную недвижимость, также остается рекомендуемым городом для покупки квартиры.
Кроме того, с запуском программы арктической ипотеки в 2024 году города «Арктической зоны» могут представлять интерес для инвесторов. Эта программа предоставляет возможность взять кредит под 2% годовых на покупку жилья в Мурманской области, Ненецком автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, а также в Республиках Карелия и Коми, Архангельской области и Красноярском крае.
Подобные условия также предлагает программа «Дальневосточная ипотека», позволяющая взять ипотечный кредит под 2% годовых на приобретение или строительство жилья на Дальнем Востоке. Эта программа распространяется на все 11 субъектов Дальнего Востока, включая Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую области и Чукотский автономный округ.
